Etude du Notaire Augustin de LOVINFOSSE
à Florennes

Précompte immobilier et revenu cadastral, quels sont vos droits et obligations ?
13 septembre 2017

En cette fin de période estivale, vous êtes nombreux à recevoir votre avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier… L’occasion de faire un petit point sur vos droits et obligations en la matière.

1/ Qu’est-ce que le revenu cadastral ?

Chaque bien immobilier est répertorié à l'administration du cadastre. Cette administration lui attribue un revenu fictif, qui est le revenu cadastral (RC), et qui sert à la perception d'un impôt : le précompte immobilier. Le revenu cadastral constitue donc la base pour la perception du précompte immobilier et pour la détermination des revenus immobiliers imposables à l'impôt des personnes physiques.

Le RC n’est pas un véritable revenu, mais un revenu fictif qui correspond au revenu annuel moyen net qu'un immeuble procurerait à son propriétaire. Il s’agit donc de la valeur locative moyenne nette d’un an du bien immeuble au moment de référence. Le montant du RC peut avoir une incidence fiscale importante : il constitue le montant fictif du revenu de l'immeuble, à reprendre sur la déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques. Plus le revenu cadastral est important, plus le revenu à déclarer sera élevé. D'autre part, si le revenu cadastral est peu important, le propriétaire d'un immeuble peut bénéficier d'une réduction du précompte immobilier ou, dans certains cas, d'une importante réduction de droits d'enregistrement lors de l'achat de l'immeuble.

2/ Revenu cadastral : que dois-je déclarer ?

En tant que propriétaire, vous avez l’obligation, en vertu de l’article 473 du Code des impôts sur les revenus, de déclarer spontanément auprès de l’Administration générale de la documentation patrimoniale (antenne Mesures et Evaluations) :

  • l'occupation ou la location, si celle-ci précède l'occupation, des immeubles nouvellement construits ou reconstruits ;
  • l'achèvement des travaux des immeubles bâtis modifiés ;
  • le changement au mode d'exploitation, la transformation ou l'amélioration des immeubles non bâtis ;

La déclaration doit être faite dans les trente jours de l'événement.

Autrement dit, vous devez, notamment, déclarer tous les travaux (rénovation, démolition, modification d’un terrain) que vous réalisez sur votre bien et qui sont de nature à augmenter la valeur du revenu cadastral de votre bien. Vous pouvez faire cette déclaration au moyen d’un formulaire à télécharger ici

Dès qu'une vente doit se réaliser avec une demande de de réduction de droits d'enregistrement (exemple : en cas d’habitation modeste, lorsque le revenu cadastral est inférieur à 745 €), un contrôleur de l'administration pourrait être envoyé sur place pour vérifier si le revenu cadastral est toujours adapté (et, éventuellement pour le réévaluer), d’où l’importance de déclarer systématiquement et spontanément les travaux que vous effectuez sur le bien.

Attention, si vous ne faites pas cette déclaration, vous vous exposez à une sanction administrative, voire pénale.

3/ Comment le revenu castral est-il notifié ?

Tout revenu cadastral nouvellement établi, révisé ou réévalué, est notifié au contribuable par pli recommandé à la poste au moyen d'un bulletin de notification, accompagné d'une notice explicative. Vous pouvez toujours vous adresser à l'antenne de l'administration Mesures et Évaluations compétente pour la commune dans laquelle se situe le bien pour obtenir des explications concernant la détermination de votre RC.

4/ Puis-je contester le revenu cadastral qui m’a été notifié ?

Lorsque le revenu cadastral vient de vous être notifié, vous disposez d'un délai de deux mois pour introduire une procédure de réclamation. Dans ce cas, vous devrez proposer un autre montant, et l'administration prendra sa décision définitive. Plus d’infos sur la procédure de réclamation le site du SPF Finances ici.

5/ Qu’est-ce que le précompte immobilier ?

Le précompte immobilier est un impôt régional sur les biens immobiliers (maisons, appartements, terrains) que vous devez payer chaque année. Si le RC représente le montant à reprendre dans la déclaration de contributions, le précompte immobilier, quant à lui, représente le montant de l'impôt à payer : il s'agit d'un véritable impôt foncier qui va principalement aux Régions, aux Provinces et aux Communes, même si c'est l'État qui le perçoit. Pour ces raisons, le précompte peut varier sensiblement d'une commune à une autre.

6/ Quand et qui doit payer le précompte immobilier ?

Le précompte d'une habitation neuve est dû pour la première fois à partir du premier janvier de l'année qui suit la première occupation. Ainsi, pour gagner une année entière de précompte, il vaut mieux occuper un bien le 10 janvier, et non le 20 décembre précédent ! Généralement, l’avertissement extrait de rôle en matière de précompte immobilier arrive pendant les vacances d'été ou à la chute des feuilles. Il concerne cependant le précompte pour la période allant du 1er janvier au 31 décembre de l'année en cours. La personne qui doit payer le précompte immobilier est celui qui, au 1er janvier de l'année d'imposition, dispose d’un droit réel sur le bien : propriétaire ou usufruitier par exemple.

7/ Quid en cas de vente d’un immeuble en cours d’année ?

Si l’acte de vente a lieu en cours d'année, les vendeurs et acquéreurs devront s'arranger entre eux pour partager le précompte immobilier. Le précompte immobilier est un impôt qui frappe la jouissance de l'immeuble, il est donc normal que l'acquéreur le supporte dès qu'il aura pu profiter du bien. Pour cette raison, les parties à l'acte de vente décident de partager ce précompte, proportionnellement. Habituellement, l’acte authentique de vente précise dès lors la quote-part du précompte immobilier que l’acheteur devra rembourser au vendeur. Plus d’infos ici.

8/ Quel est le taux du précompte immobilier ?

Le montant du précompte représente un pourcentage du revenu cadastral, et il varie d'après chaque commune, chaque région ou chaque province. Il n'existe donc pas de précompte immobilier uniforme pour l'ensemble du pays. Les biens situés dans certaines communes font parfois l'objet d'un précompte immobilier très faible ; d'autres biens subissent un précompte pouvant aller jusqu'à 50% du montant du revenu cadastral. Les pourcentages  fixés par les Régions sont les suivants :

  • 1,25 % du R.C. (0,8 % pour les logements loués comme habitation sociale) pour les immeubles situés en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.
  • 2,5 % du R.C. (1,6 % pour les logements loués comme habitation sociale) pour les immeubles situés en Région flamande.

Cet impôt de base ne représente qu'une fraction du précompte immobilier que vous devez payer. En plus de cet impôt de base, des centimes additionnels peuvent être prélevés par les communes et provinces et peuvent varier chaque année de commune à commune et de province à province.

Notez que depuis le 1er janvier 2017, à Bruxelles, tous les ménages qui paient un précompte immobilier pour leur habitation propre à Bruxelles perçoivent une prime annuelle de 120 € (en compensation de l’augmentation du précompte immobilier en vigueur depuis 2016).

9/ Puis-je bénéficier d’une réduction de mon précompte immobilier ?

Le propriétaire d'un immeuble peut demander la réduction de précompte immobilier dans certaines circonstances : notamment s'il s'agit d'une habitation modeste, si l'immeuble est occupé par une personne handicapée ou si l'occupant a des enfants à charge. Plus d’infos sur les conditions de ces réductions ici.

La réduction n'est pas automatique, elle doit être demandée auprès de votre service précompte immobilier, dont les coordonnées figurent au verso de votre avertissement-extrait de rôle, en en envoyant (par courrier ordinaire ou par mail) le formulaire adéquat : téléchargez les formulaires en Région wallonne ou en Région bruxelloise.

Enfin, sachez que la réduction pour enfants à charge ou pour handicapés joue en faveur des occupants, même s'ils sont locataires de l'immeuble : la réduction doit dans ce cas être demandée par le propriétaire, mais c’est le locataire qui devra en profiter. Même si le contrat de bail prévoit le contraire, la réduction devra revenir au locataire, éventuellement sous forme de déduction du loyer. Si un propriétaire possède plusieurs immeubles, et si chacun des locataires remplit les conditions pour obtenir la réduction, il faudra introduire une demande séparée pour chaque précompte. Il arrive parfois que le propriétaire oublie de demander la réduction ; le locataire pourra alors lui-même introduire la demande auprès de l'administration.

Plus d’infos sur le précompte immobilier et sa réduction ? Rendez-vous sur le site du SPF Finances ici

 
 

Source: Fédération Royale du Notariat Belge